Ситуации, когда множество родственников становятся совладельцами одного дома, нередки. Все наследуют старый дом, но не каждый хочет его использовать или поддерживать в порядке. Конфликты возникают, когда одни хотят проводить ремонты, другие — сдавать в аренду, а третьи появляются лишь на выходные, чтобы посидеть у костра. В результате, это приводит к бесконечным спорам и неразберихе, которые могут тянуться годами. Закон предоставляет решение для таких сложных случаев — принудительный выкуп мелких долей. Как это работает на практике?
Проблема долевой собственности
Долевая собственность можно сравнить с совместным управлением автомобилем: у каждого собственника есть своя доля, но ключи в руках только одного. Правило гласит — для любых серьезных решений необходимо согласие всех. И если хотя бы один участник против, дальнейшие действия невозможны. Это особенно затруднительно в случае с недвижимостью, так как разделить её физически невозможно. Именно в таких случаях и вступает в силу механизм принудительного выкупа долей, описанный в части 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ.
Условия для принудительного выкупа
Согласно данной статье, принудительный выкуп возможен, если выполняются три критерия:
- Незначительность доли: Доля должна быть незначительной. Например, 1/14 доля в доме (примерно 2,6 кв.м.) может пустить в ход механизм принудительного выкупа, тогда как доля 1/4 — нет.
- Невозможность выдела в натуре: Физически разделить имущество не представляется возможным без значительного ущерба. Необходимо провести техническую экспертизу, подтверждающую этот факт.
- Отсутствие существенного интереса: Владельцу доли должно быть неинтересно пользоваться имуществом, что подтверждается его редкими визитами и наличием другого жилья.
Прецедент из практики Верховного суда
Недавно Верховный суд РФ рассмотрел дело, когда истец требовал выкупить долю в доме у ответчика, которая составляла 1/14. Суд первой инстанции отклонил истцовские требования, полагая, что ответчик заинтересован в использовании имущества. Однако Верховный суд отменил это решение, указав, что эпизодические визиты и работа на участке не являются достаточным основанием для отстаивания доли. Суд принял решение в пользу заявителя, подчеркивая, что реальный интерес к использованию дома у ответчика отсутствует, поскольку он фактически не проживает в жилье.
Принудительный выкуп мелких долей — это не просто способ избавления от хронических конфликтов, а инструмент, позволяющий тем, кому действительно необходимо использовать недвижимость, реализовать свои права при соблюдении закона.
